Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Birtakım Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Kararında Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, TBMM Genel Şurasında kabul edildi.
Kanunla, 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli sarsıntılar nedeniyle genel hayata tesirli afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu zelzelelerin ve ardından meydana gelen zelzelelerin tesiriyle oluşan hasarlarla kontaklı olması kaydıyla, hak sahipliğine ait süreçler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari süreçlere karşı açılan iptal davalarında yeni tarzlar getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
Buna nazaran, 10 gün içinde birinci inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri bildiriye çıkarılacak. Savunma verme mühleti dava dilekçesinin bildiriminden itibaren 15 gün olacak; bu müddet bir keze mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi yahut savunma verme müddetinin geçmesiyle evrak tekemmül etmiş sayılacak.
YÜRÜTMENİN DURDURULMASI TALEBİNE AİT VERİLEN KARARLARA İTİRAZ EDİLEMEYECEK
Yürütmenin durdurulması talebine ait olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.
Keşif ve eksper incelemesi yapılması gereken hallerde, evrakın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından mecburilik bulunan hallerde keşif ve uzman incelemesi, birinci incelemeyi müteakiben de yapılabilecek. Eksper raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Uzmanlara ve uzman raporlarına, raporun bildiriminden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.
Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün evvel taraflara gönderilecek.
Bu davalar belgenin tekemmülünden yahut orta karar, keşif, uzman incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacak.
Verilen kesin kararlara karşı bildiri tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve bildirime çıkarılacak. İstinaf dilekçelerine karşılık verme mühleti 15 gün olacak. İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.
Tam yargı davalarıyla bu unsur kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemeyecek. Bu hususun yürürlüğe girdiği tarihten evvel birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu evreden itibaren görülmeye devam edilecek.
Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten evvel açılmış olan davalar hakkında da bu husus kararları bulunduğu kademeden itibaren uygulanacak.
Buna nazaran işlemeye başlamış olan savunma verme müddeti, uzman raporuna itiraz mühleti, istinaf müracaat mühleti ve istinaf dilekçesine karşılık verme müddeti değişmeyecek.
REZERV YAPI ALANLARI TEKRAR TANIMLANIYOR
Kanunla, dış finansman imkanlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, krediye ait mutabakattaki emele sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı. Kamu Finansmanı ve Borç İdaresinin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un “dış borcun tahsisi” tarifine “Kentsel Dönüşüm Başkanlığına” ibaresi eklendi.
Kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli yönetim olarak teşkilatlandırılırken Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’daki “rezerv yapı alanı” tarifinde değişikliğe gidildi. Rezerv yapı alanı tarifinde yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarılırken bu düzenlemenin münasebetinde, uygulamada açılan davalarda, rastgele bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği istikametinde kıymetlendirme yapılarak karar kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ RESEN YAPILABİLECEK
Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının kıymetlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ait misyon, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.
Buna nazaran, riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yahut idarece resen yapılabilecek. Uygulamada birtakım maliklerce yahut kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız ünitelerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar yahut alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.
Riskli yapı tespitine ait bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün mühletle ilan edilecek. Tespite ait bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine bildirim edilmiş sayılacak.
Gerçek yahut özel hukuk hukuksal bireylerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya temel arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devranına muvafakat edilmesi yahut birebir ölçünün bedelinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.
KOLLUK KUVVETİ MARİFETİYLE TAHLİYE
Alanlarda uygulama mühletince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz üzere hizmetlerin durdurulması mevzularında Bakanlığa verilen misyon ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.
İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “yarısı bizden” kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine imal için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapıldı.
Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen vazife ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere mühlet verilecek.
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.
Başkanlık yahut yönetim tarafından yapılan yahut yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, payları oranında maliklerden tahsil edilecek.
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ait olarak tıpkı ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ait tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün mühletle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ait süreç, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü birebir ve şahsi hak sahiplerine bildirim edilmiş sayılacak.
DÖNÜŞÜMDE SALT ÇOĞUNLUK YETECEK
Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve süreçler, payları oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.
Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile mutabakat kaidelerini ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla yahut ilgili muhtarlıkta 15 gün müddet ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.
Satış sürecinin satış bedelinin eksik hesaplandığı münasebeti ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen formda hesaplanacak bedel ortasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından payı satılan eski malike ödenecek.
Yoksul yahut dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız kısımlar için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi ancak hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi ismine isabet eden bağımsız ünitenin tapuda hak sahibi ile Başkanlık ismine hisseli mülkiyet asıllarına nazaran tescil edilmesi mümkün olduğundan, bu türlü bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli diğer bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız kısımlar üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise süreç yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.
ARSA HALİNE GELEN TAŞINMAZDA PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİ İÇİN DAVA AÇILABİLECEK
Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve bağlı kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan hudutları içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden evvel üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların yasal yahut akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu emelle kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50’sinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden direkt satılabilecek yahut Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden direkt kiralanabilecek.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ön alım hakkı, başkanlığın yahut Hazinenin kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda hisseli yahut müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların büsbütün yahut kısmen alanda yahut parselde malik olanlar dışındaki üçüncü bireylere satışı durumunda kullanılacak.
Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ait olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Vilayet Müdürlüğünde 15 gün müddetle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan müddeti içinde ilgili Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Vilayet Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde pahalandırılacak. İtirazların reddedilmesi halinde, planlar ayrıca bir onay sürecine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde katılaşacak.
Düzenleme kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi hususlarında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilecek.
Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda paydaşlığın giderilmesi için Türk Uygar Kanunu kararlarına nazaran dava açılabilecek fakat paydaşlığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında payları oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara nazaran süreç yapılmasına pürüz teşkil etmeyecek.
Kanunla, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici takımlarının mali ve özlük hakları da düzenlendi.
Kanunla riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek.
Verilen müddette yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve süreçler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.
HAK SAHİPLERİNE TAŞINMAZIN BEDELİ NASIL VERİLECEK?
Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının kıymeti ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut yahut iş yerinin kıymeti gözetilerek yahut Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve gibisi tarzlarla yürütülecek.
Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile mukavele yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından inşa edilecek yapılara imar planlarında o amaca tahsis edilmiş olmak, uygulama imar planı ve mevzuata alışılmamış olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla ayrıca evrak istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye nazaran yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının ardından de 30 gün içinde yapı kullanma müsaadesi verilecek.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri, genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları her türlü nakdi, taşınır ve taşınmaz niteliğindeki bağış ve yardımlar, başkanlık tarafından gerçek ve hukuksal bireylere verilecek bilgi, doküman ve hizmetler karşılığında alınacak fiyatlardan, taşınır malların satışından yahut kiraya verilmesinden ya da işletilmelerinden elde edilen gelirlerden, taahhütlerini büsbütün yahut kısmen yerine getirmeyen yüklenicilerden alınan tazminatlar ile gelir kaydedilen teminatlardan ve başka gelirlerden oluşacak.
Dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2025 prestijiyle kapatılacak. Bu tarih prestijiyle kelam konusu hesapta bulunan nakit meblağları bir yandan Başkanlık bütçesine öz gelir, başka yandan mevcut yahut yeni açılacak bütçe tertiplerine Başkanlıkça ödenek kaydedilecek. Özel hesaba ait hak ve yükümlülükler başkanlığa devredilecek.
BİLİRKİŞİLİK KANUNU’NDA DÜZENLEME
Kanunla , Uzmanlık Kanunu’nda düzenleme yapıldı. Buna nazaran, 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli zelzeleler nedeniyle genel hayata tesirli afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1 Ocak 2028’e kadar, isimli ve idari yargı mercilerinde sarsıntılarla ilişkili olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda eksper görevlendirmesi yapılabilecek.
Asgari koşulları taşıyan lakin ilgili uzmanlık bölge listesinde yahut listelerinde yer almayan uzmanların, ilgili kanunlardaki yönteme tabi olmadan görevlendirilmesine imkan tanınacak.
İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “yarısı bizden” kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine mali yardım yapılabilmesine imkan sağlanacak.
